La pratique de la location meublée de courte durée, de type AirBnb, suscite, en copropriété, un contentieux extrêmement nourri. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément modifié l’encadrement juridique de cette pratique, offrant de nouveaux leviers pour réguler cette activité qui s’ajoutent aux moyens traditionnellement ouverts aux syndicats de copropriétaires.
- Principales nouveautés introduites par la loi Le Meur
- La possibilité d’interdiction par l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires
La loi permet désormais aux copropriétaires d’interdire, par décision d’assemblée générale, la location des lots à usage d’habitation en meublés touristiques, sous réserve des conditions cumulatives suivantes :
- Vote à la majorité qualifiée de l’article 26 (majorité des membres représentant 2/3 des voix)
- Existence préalable d’une clause d’habitation bourgeoise interdisant les activités commerciales dans les lots d’habitation
- L’interdiction ne peut viser que les résidences secondaires (les résidences principales peuvent toujours être louées jusqu’à 120 jours par an)
La passerelle de l’article 26-1 peut être utilisée pour faciliter le vote à la majorité de l’article 25.
- Les règlements de copropriété rédigés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi
L’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose désormais aux règlements de copropriété établis à compter du 20 novembre 2024 de mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés touristiques, clarifiant ainsi la destination des immeubles dès leur construction.
- L’obligation d’information
Le nouvel article 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 impose au copropriétaire loueur d’informer le syndic, qui doit inscrire un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
- Les moyens traditionnels de régulation
- L’interprétation du règlement de copropriété
En l’absence de clause spécifique, il est toujours possible de restreindre l’activité de location meublée de courte durée en fonction des clauses figurant dans le règlement de copropriété et de la destination de l’immeuble.
- Le trouble anormal de voisinage
L’article 1253 du Code civil, introduit par la loi du 15 avril 2024, offre une base juridique complémentaire pour faire cesser les nuisances liées à ces locations.
- La conformité aux règles d’urbanisme
Il est possible que la location meublée de courte durée d’un appartement soit soumise à la réglementation du changement d’usage prévu à l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation et qui a également été renforcée par la loi Le Meur. On rappellera que ces règles sont d’ordre public et qu’elles peuvent ainsi être invoquées par toute personne qui y a intérêt, notamment le syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 15 janv. 2003, n° 01-03.076).
