Aux termes de l’article 260-2 du Code général des impôts, les bailleurs de locaux nus peuvent opter pour l’assujettissement des loyers perçus à la taxe sur la valeur ajoutée, à l’égard de locataires assujettis, ou non, à cette taxe. Ils peuvent ainsi récupérer eux-mêmes la TVA qu’ils acquittent sur les charges de l’immeuble et notamment sur les travaux et réparations.
Attention cependant, cet assujettissement à la TVA doit être expressément prévu par le bail, que le loyer soit assujetti à ladite taxe dès l’origine du contrat ou que le bailleur se réserve la faculté d’opter pour ce régime en cours de bail, dans des conditions s’imposant au locataire. La Cour de cassation confirme la rigueur de ce principe dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile le 12 septembre 2024 en soulignant le caractère étranger à la répétition de l’indu du redressement fiscal éventuellement subi par le locataire sur ce fondement.
En l’espèce, le preneur exploitant un fonds de commerce de pharmacie, locataire a assigné son bailleur en opposition à diverses sommations et en remboursement de la TVA payée sur les loyers, qu’il estimait avoir indûment versée car son bailleur n’avait pas opté pour l’assujettissement à cette taxe.
De son côté le bailleur s’opposait à ce remboursement, invoquant par ailleurs le redressement fiscal dont avait l’objet son locataire et estimait, en tout état de cause, ne pas avoir à restituer la somme pour la période non concernée par le redressement.
La Cour de cassation a rejeté le pourvoi du bailleur en considérant que :
- En application des articles 1235 et 1376 du code civil (dans leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016), ce qui a été payé indûment est sujet à répétition.
- La cour d’appel a constaté que la bailleresse ne justifiait pas avoir opté pour l’assujettissement à la TVA, mais que les loyers avaient néanmoins été perçus avec majoration de TVA.
- La cour d’appel en a exactement déduit que la bailleresse devait restituer la totalité de la somme indûment perçue au titre de la TVA entre le 1er août 2012 et le 30 juin 2017, peu important que la locataire n’ait fait l’objet d’un redressement fiscal que pour une partie de cette période.
Cette décision confirme le principe de restitution intégrale des sommes indûment versées au titre de la TVA lorsque le bailleur n’a pas opté pour l’assujettissement à cette taxe, indépendamment de l’étendue temporelle d’un éventuel redressement fiscal subi par le locataire.
