Le renouvellement du bail commercial produit un contentieux régulier autour de la fixation du prix du bail renouvelé, en particulier en cas d’aménagements réalisés par le preneur. On sait en effet que la valeur des surfaces d’un local commercial est appréciée différemment en fonction de leur utilité. Dans cette décision du 13 juin 2024, la Cour de cassation rappelle ce principe et la nécessité d’anticiper ses conséquences par une rédaction précise du contrat de bail initial.
Faits et procédure
La SCI Barbara est propriétaire de locaux commerciaux donnés à bail à la société Le Petit Brivadois. Au cours de l’exécution du contrat, le preneur avait effectué des aménagements diminuant la surface de vente. Le 5 septembre 2016, la locataire a demandé le renouvellement du bail commercial pour le 1er octobre 2016, ce que la bailleresse a accepté le 25 novembre 2016. Le 30 mars 2017, la bailleresse a assigné la locataire devant le juge des loyers commerciaux pour fixer le prix du bail renouvelé.
Mécontente de la valeur locative retenue par la Cour d’appel, la bailleresse formait un pourvoi en cassation.
Griefs
La bailleresse soutient que la valeur locative doit être déterminée selon la surface de vente définie par le contrat de bail (80 m²) et non selon la surface de vente effective après les travaux d’aménagement effectués par la locataire (43,85 m²). Selon la bailleresse, le choix de gestion du preneur qui diminue la surface de vente par rapport à celle autorisée par le bail devrait être inopposable au bailleur pour calculer la valeur locative, même si ces travaux ont été autorisés ou n’ont pas été contestés par le bailleur et ne constituent pas une contravention au bail.
Solution et portée
La Cour de cassation rejette le pourvoi en retenant que :
- La cour d’appel a relevé que les travaux d’aménagement réalisés par la locataire n’avaient pas modifié la structure du bâtiment.
- La configuration des locaux après travaux répondait pleinement à l’activité exercée par la locataire.
- Le contrat de bail ne définissait pas spécifiquement de surface de vente.
Par conséquent, la Haute juridiction considère que la cour d’appel a pu légitimement :
- Se fonder sur les caractéristiques propres du local au jour du renouvellement.
- Prendre en considération l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public et à l’exploitation suite aux travaux d’aménagement.
Cet arrêt rappelle ainsi l’importance de la rédaction initiale du contrat de bail, afin d’anticiper les aménagements du preneur, notamment par l’insertion d’une clause d’accession précise.
