La gestion d’une copropriété en difficulté soulève de nombreuses difficultés techniques, juridiques, administratives du fait de la présence de différents intervenants (ANAH, collectivités territoriales, opérateurs…).
Peu de syndics s’y frottent. C’est la raison pour laquelle, depuis quelques années, l’association QualiSR Syndic Prévention Redressement regroupe divers acteurs privés et publics de la prévention et du traitement des copropriétés et a élaboré un référentiel pour les professionnels ayant développé une compétence et une méthodologie appropriées pour la gestion des copropriétés en situation difficile, ainsi qu’une collaboration régulière avec les opérateurs et les collectivités dans le cadre des dispositifs d’accompagnement ou de redressement.
Le législateur a consacré cette ambition avec la création d’une nouvelle catégorie de syndic – le syndic d’intérêt collectif – par la loi n° 2024-322 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, adoptée le 9 avril 2024.
Ce nouvel acteur a pour mission de gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné sur le fondement de l’article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965. Il peut également, à la demande d’un administrateur provisoire désigné sur le fondement de l’article 29-1, assister ledit administrateur dans ses fonctions de gestion
À cette fin, un agrément valable pour une durée de 5 ans, « au regard notamment de la capacité et des compétences du syndic à accomplir les missions mentionnées », doit être délivré par les préfets de département, sauf quelques exceptions : les opérateurs du logement social (organismes HLM, SEM) peuvent ainsi se voir reconnaître de droit la qualité de syndic d’intérêt collectif, sans se soumettre à la procédure d’agrément.
Le décret n° 2025-508 du 10 mai 2025 relatif à la qualité de syndic d’intérêt collectif prévue à l’article 18-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, publiée au Journal officiel du 11 juin, précise les conditions dans lesquelles un syndic pourra se voir reconnaître la qualité « d’intérêt collectif ».
Le syndic professionnel qui souhaite obtenir l’agrément prévu à l’article 18-3 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, doit adresser une demande d’agrément au représentant de l’Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie électronique.
Il joint à sa demande un dossier comprenant les pièces suivantes :
- Un dossier technique attestant que le syndic professionnel dispose des compétences recherchées. Ces compétences reposent sur la capacité à :
- savoir accompagner les copropriétés en difficulté au sens des articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le cas échéant faisant l’objet d’un dispositif opérationnel contractualisé avec l’Agence nationale de l’habitat, telle qu’une opération programmée d’amélioration de l’habitat au sens de l’article L. 303-1 du code de la construction et de l’habitation, d’un plan de sauvegarde au sens de l’article L. 615-1 du même code ou une opération de requalification des copropriétés dégradées, au sens des articles L. 741-1 et L. 741-2 du même code ;
- Conduire des diligences complexes pour résoudre de nombreuses situations d’impayés ;
- Rétablir une gestion défaillante et assurer un fonctionnement efficace des instances de gestion ;
- Reconstituer une comptabilité pour des ensembles immobiliers complexes, n’ayant pas approuvé leurs comptes ou qui présentent d’importantes lacunes ou irrégularités voire en carence depuis plusieurs années ;
- Conduire des programmes de travaux traitant de l’habitabilité d’immeubles soumis au statut de la copropriété.
- Un acte d’engagement du syndic professionnel qui, au regard de la démonstration de sa capacité à exercer ses compétences dans le cadre de copropriétés en difficulté, expose les mesures qu’il s’engage à respecter pour l’accompagnement des copropriétés faisant l’objet des procédures prévues aux articles 29-1 A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 précitée et le cas échéant faisant l’objet d’un dispositif opérationnel contractualisé de l’Agence nationale de l’habitat. Cet engagement comprend l’obligation de se former, en plus des formations de droit commun, spécifiquement sur l’accompagnement des copropriétés en difficultés pour les gestionnaires accompagnant ces mêmes copropriétés, au moins sept heures par an sur toute la durée de l’agrément. Le demandeur s’engage à ce que son assurance responsabilité civile professionnelle soit ajustée expressément afin que soient couvertes ses activités dans le cadre de l’agrément de syndic d’intérêt collectif.
