Depuis la loi du 22 mars 2012, dite de simplification du droit du logement, de l’Aménagement et de la Construction (loi Warsmann), la souscription d’emprunts « collectifs » en copropriété est prévue par les articles 26-4 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965. Pour autant, en pratique, l’offre bancaire s’est révélée très insuffisante au regard des besoins de la rénovation énergétique. C’est la raison pour laquelle la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement crée un nouvel emprunt collectif, qui s’impose à tous les copropriétaires, sauf opposition formée par le copropriétaire souhaitant payer comptant.
Il s’agit là d’une mesure phare de la loi dite « Habitat dégradé ». Dans ce cadre, le syndic se voit confier l’obligation de fournir à l’établissement prêteur qui lui en fait la demande les informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées » relatives au syndicat des copropriétaires pour apprécier la capacité du syndicat à remplir ses obligations définies par le contrat de prêt.
Le législateur renvoyait à un décret les obligations du syndic en la matière.
C’est désormais chose faite avec le Décret n° 2025-499 du 6 juin 2025 relatif aux informations fournies par le syndic à l’établissement prêteur dans le cadre d’un emprunt collectif du syndicat de copropriétaires.
Le syndic doit ainsi fournir à l’établissement prêteur qui en fait la demande :
- Les documents relatifs à l’organisation de l’immeuble :
- Le règlement de copropriété, l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
- La fiche synthétique de la copropriété prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, comportant notamment le numéro d’immatriculation du syndicat des copropriétaires prévu à l’article L. 711-1 du code de la construction et de l’habitation, à jour à la date de dépôt de la demande de prêt ;
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, à la date de dépôt de la demande de prêt, et les annexes correspondantes prévues par le décret du 14 mars 2005 , à l’exception des listes individualisées et nominatives jointes à l’annexe 1 ;
- Une attestation d’assurance de dommages couvrant les parties communes de l’immeuble pour l’année en cours, si une telle assurance a été souscrite ;
- Les informations financières suivantes à jour à la date de dépôt de la demande de prêt :
- Le montant des sommes présentes sur le compte bancaire séparé ouvert au nom du syndicat des copropriétaires prévu au deuxième alinéa du II de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;
- Le montant de la dette du syndicat vis-à-vis des fournisseurs, le taux des impayés de charges au sein du syndicat des copropriétaires et les informations non nominatives suivantes : le nombre de copropriétaires en situation d’impayés, le montant des impayés de chaque copropriétaire, l’ancienneté de la situation d’impayés de chaque copropriétaire ;
- Pour les immeubles dont la réception des travaux de construction est intervenue depuis au moins dix ans, le montant des sommes disponibles sur le compte bancaire dédié au fonds de travaux prévu à l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée ;
- Le programme des travaux envisagés et les devis associés ainsi que les modalités prévisionnelles de son financement ;
- Les noms et prénoms complets ainsi que le lieu et la date de naissance de chaque copropriétaire personne physique, y compris les copropriétaires indivisaires, chaque copropriétaire étant tenu de fournir ces informations au syndic qui lui en fait la demande ;
- Le cas échéant, les tableaux de remboursement des autres prêts collectifs souscrits par le syndicat, en cours de remboursement.
Si ces informations paraissent cohérentes au regard de l’opération envisagée, il n’est pas certain que l’objectif du législateur de faciliter les travaux de rénovation énergétique par le recours à l’emprunt, soit aisément atteint, notamment pour les copropriétés en difficulté pour lesquelles le taux d’endettement et / ou l’absence récurrente de l’une ou l’autre des informations prévues constituera immanquablement un frein. Il n’est pas évident au surplus que ce texte recueille la faveur des administrateurs de biens sans modification de leur contrat-type.
