Dans un arrêt du 3 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte quelques précisions sur la fixation du prix d’un bien préempté – qui doit être fixé d’après sa consistance matérielle au jour du jugement de première instance – lorsque celui-ci est situé en copropriété.
En l’espèce, un établissement public foncier, délégataire du droit de préemption, avait préempté un lot de copropriété situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD) mais contesté l’évaluation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner.
Faute d’accord l’EPF a saisi le juge de l’expropriation en fixation du prix d’acquisition.
Pour déterminer ce prix, les juges du fond ont exclu de leur appréciation l’état de dégradation de l’immeuble et de ses parties communes, considérant que cette dégradation résultait de la création de la ZAD et ne pouvait être imputée au copropriétaire vendeur.
Sur pourvoi formé par l’EPF, la Cour de cassation censure les juges d’appel en rappelant d’abord que « le prix d’acquisition d’un bien préempté, exclusif de toute indemnité accessoire, est fixé selon les règles applicables en matière d’expropriation », conformément aux termes de l’article L. 213-4 du Code de l’urbanisme. Elle souligne ensuite que le prix d’un bien préempté doit être fixé en tenant compte de son état réel à la date du jugement de première instance, quelles que soient les causes de la dégradation constatée, y compris comme en l’espèce, lorsque cette détérioration résulte d’une attente prolongée liée à un projet d’aménagement : « Il en résulte que le prix du bien préempté, qui doit être fixé d’après sa consistance au jour du jugement de première instance, prend en compte, s’agissant de biens situés dans un immeuble en copropriété, l’état des parties privatives et des parties communes, même si la dégradation de ces dernières résulte de l’arrêt de tous travaux de rénovation et d’entretien après la création de la zone d’aménagement différé ». Cour de cassation, 3ème chambre civile, 3 avril 2025, n° 23-23.206
