L’articulation entre le régime déclaratif des demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir tel qu’il résulte de l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 et du droit de la copropriété avait suscité quelques interrogations. Aux termes du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code, « la demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ».
Traditionnellement, la jurisprudence considère que cette attestation n’implique pas que le pétitionnaire copropriétaire fournisse l’accord préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires à l’appui de sa demande de permis, aux motifs que l’autorisation d’urbanisme est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers (CE, sect., 19 juin 2015, n° 368667, Cne Salbris). L’autorité administrative compétente n’est dès lors pas tenue de vérifier si les travaux faisant l’objet de la déclaration affectent des parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et nécessitent l’assentiment de l’assemblée générale (CE, 9e et 10e ss-sect. réunies, 15 févr. 2012, n° 333631, Quennesson).
Seule exception : la fraude ! Le Conseil d’État réserve effectivement l’hypothèse de la fraude estimant que, lorsque l’autorité saisie d’une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une mesure d’instruction lui permettant de les recueillir, d’informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu’implique l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, d’aucun droit à la déposer, il lui revient de refuser la demande de permis pour ce motif (CE, 10e et 9e ss réunies, 23 mars 2015, n° 348261, Loubier – CE, 6e et 1re ch. réunies, 9 oct. 2017, n° 398853).
S’agissant plus particulièrement du droit de la copropriété, la Haute juridiction administrative devait préciser ultérieurement, dans une décision du 23 octobre 2020 , que l’absence d’autorisation de l’assemblée générale de la copropriété, ou même un refus d’autorisation, sont sans incidence sur la qualité du copropriétaire à déposer une demande de permis de construire et ne sauraient caractériser une fraude (CE, 23 oct. 2020, n° 425457, 425486, Ville de Paris). Cette décision semblait ainsi écarter l’hypothèse de l’obtention frauduleuse du permis en droit de la copropriété.
Dans sa décision du 31 juillet 2025, le Conseil d’état rappelle cependant avec force le principe, illustré dans cette affaire par la condamnation pénale du pétitionnaire pour obtention frauduleuse de documents administratifs. Estimant que le pétitionnaire avait, en l’espèce, sciemment dissimulé à l’autorité administrative qu’il n’avait pas obtenu l’autorisation de l’assemblée générale pour ses travaux, la haute juridiction administrative confirme que le permis devait être retiré.
Le cas est rare et probablement guidé par la reconnaissance préalable de la culpabilité du pétitionnaire. Il n’en demeure pas moins qu’il convient d’être attentif pour tout projet en copropriété.
Retrouvez le focus du cabinet sur cette décision dans La Semaine Juridique Notariale et Immobilière du 29 août 2025
