du délai de livraison en VEFA
Publication du Cabinet
Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». Le délai de livraison est ainsi une obligation substantielle du promoteur constructeur. Dans le cadre du secteur protégé, en raison du caractère impératif de cette disposition (par application de l’article L. 261-10 du même code), la mention du délai de livraison revêt un caractère substantiel susceptible d’être sanctionné par la nullité du contrat. C’est la raison pour laquelle, les contrats envisagent différentes hypothèses susceptibles de justifier un retard de livraison.
Par un arrêt du 30 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme sa jurisprudence relative à la licéité des clauses contractuelles de légitime retard en VEFA, en l’espèce la prorogation du délai pour intempéries, du double des intempéries justifiées par un certificat du maître d’œuvre.
Il s’agit là d’une solution classique, la Haute juridiction et la commission des clauses abusives considérant depuis longtemps que ce type de clause ne présente aucun caractère abusif.
Pour autant, l’examen de la jurisprudence en la matière confirme que l’application de ce type de clauses n’est pas aussi systématique que leur rédaction pourrait le laisser penser et qu’elle demeure soumise à l’appréciation du juge.
Plusieurs points pourront être contrôlés par ce dernier et seront susceptibles d’atténuer les effets de la clause, à défaut de les annuler totalement : la date de survenance de l’évènement invoqué par le constructeur, la forme et le contenu de l’information donnée à l’acquéreur… autant d’éléments qui peuvent être soumis au juge.
Retrouvez l’analyse de la jurisprudence la plus récente en la matière dans l’étude du cabinet publiée dans la Semaine Juridique notariale et immobilière du 29 mai 2025.
Cassation, 3ème chambre civile, 30 avril 2025, n° n° 23-21.499
Cass. 3ème chambre civile, 24 octobre 2012, n° 11-17.800
Commission des clauses abusives, avis n° 16-01, 29 septembre 2016
