Servitude – Impossibilité de modifier unilatéralement l’assiette par le fonds servant

Cour de cassation 3e chambre civile, 7 mai 2025, n° 23-50.032

La Haute juridiction rappelle que sauf en cas de décision judiciaire, il est impossible pour le fonds servant de modifier l’assiette primitive sans l’accord du fonds dominant.  Cette décision confirme une jurisprudence constante et permet de renforcer la sécurité juridique du fonds dominant en interdisant toute modification unilatérale du passage, même en cas de proposition dite « équivalente ». 

Dans arrêt du 7 mai 2025 la Cour de cassation réaffirme que le propriétaire du fonds servant ne peut modifier unilatéralement l’assiette d’une servitude de passage, même en invoquant l’article 701 du Code civil  . Tout déplacement suppose l’accord du propriétaire du fonds dominant, ou, à défaut, une autorisation judiciaire préalable.  

En l’espèce, un propriétaire de fonds servant avait déplacé l’assiette d’une servitude de passage, arguant que le nouveau tracé offrait une commodité équivalente à celle de l’assiette initiale. Il se fondait sur l’article 701 alinéa 3 du Code civil, suivant lequel « Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser », et qui permet au fonds servant de proposer un nouveau passage, aussi commode, en cas de gêne excessive ou d’empêchement de réaliser des réparations avantageuses.  

Le propriétaire du fonds dominant, estimant que cette modification lui était préjudiciable, l’a assigné en rétablissement de l’assiette primitive. La cour d’appel déboute sa demande. Toutefois, la Cour de cassation censure la décision. Elle rappelle qu’en l’absence de consentement du propriétaire du fonds dominant ou de décision judiciaire, le propriétaire du fonds servant ne peut valablement déplacer l’assiette d’une servitude (Cass., 3e civ., 8 juill. 2009, n°08-15.763). Elle ajoute qu’à défaut de respecter cette procédure, ce dernier ne peut invoquer l’article 701, sauf à avoir au préalable rétabli l’assiette d’origine (Cass., 3e civ., 18 janv. 2023, n°22-10.700).  

Ainsi, en ne constatant ni accord, ni autorisation judiciaire, tout en reconnaissant l’existence de la servitude et son déplacement, la cour d’appel a méconnu les exigences légales de l’article 701. Son arrêt est donc cassé. 

Pour faire valablement application de l’article 701, le propriétaire du fonds servant doit procéder en trois temps : 

1. Maintenir l’assiette d’origine de la servitude ; 
2. Proposer un autre passage aussi commode au propriétaire du fonds dominant ; 

En cas de refus, solliciter du juge l’autorisation de modifier l’assiette.