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Actualités juridiques

Zéro Artificialisation Nette (ZAN) : validation par le Conseil d’Etat de la définition de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF)

Par une décision du 24 juillet 2025 (n° 492005, Commune de Cambrai), le Conseil d’État a rejeté le recours de la commune de Cambrai tendant à l’annulation du fascicule n° 1 publié par le ministère de la Transition écologique dans le cadre de la mise en œuvre de la réforme du Zéro Artificialisation Nette (ZAN). Cette décision vient préciser la notion de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) et confirmer la validité de l’interprétation administrative retenue par l’État. La Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature a publié, en décembre 2023, un guide synthétique et plusieurs fascicules thématiques destinés à accompagner les collectivités territoriales et services déconcentrés dans l’application des objectifs fixés par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Le fascicule n° 1 « Définir et observer la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers et l’artificialisation des sols », proposait une interprétation opérationnelle

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8 octobre 2025

Prescription : Propagation de l’effet interruptif d’une action à une autre

La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 7 mai 2025 (n° 23-20.113), qu’une action en justice peut interrompre la prescription d’une autre action, à condition que les deux poursuivent le même but. Dans l’affaire jugée, une assurée avait d’abord demandé une rente d’invalidité à son assureur après un accident, puis d’autres indemnisations complémentaires. La Haute juridiction a considéré que toutes ces demandes visaient l’indemnisation du même sinistre, fondées sur le même contrat, et qu’elles poursuivaient donc un but identique. La première action a ainsi interrompu la prescription des suivantes. La Cour de cassation adopte une position inverse : elle estime que toutes les demandes visaient l’indemnisation du même sinistre, fondées sur le même contrat d’assurance. Dès lors, elles poursuivaient un but identique, ce qui permet à la première action d’interrompre la prescription des suivantes. Transposée au domaine de la construction, cette décision rappelle qu’une action initiale – par

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1 octobre 2025

Marchés publics / Garanties postcontractuelles : interdiction d’appliquer par analogie des règles non prévues au contrat

CJUE, 5 juin 2025 – Miejskie Przedsiębiorstwo Wodociągów (C-82/24) La Cour de justice de l’Union européenne nous apporte un éclairage intéressant sur l’efficacité de stipulations contractuelles non expresses en matière de marché public. Un litige est né de l’exécution d’un marché public de travaux portant sur la modernisation d’une station d’épuration en Pologne. L’entité adjudicatrice avait confié à un consortium d’entreprises européennes la construction d’une station de traitement thermique de boues d’épuration, comprenant notamment deux récupérateurs installés sur deux lignes indépendantes d’incinération. Après la réception des travaux, l’un des récupérateurs est tombé en panne et a dû être remplacé. L’entité adjudicatrice a alors réclamé au consortium le paiement de pénalités contractuelles et une indemnité pour mauvaise exécution. Le cœur du différend portait sur la question de savoir si un nouveau délai de garantie pouvait courir à compter de la livraison du nouveau récupérateur. Le litige soulevait la question de savoir

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26 septembre 2025

Exonération des constructeurs de leur responsabilité décennale et démonstration de l’acceptation délibérée des risques par le maître d’ouvrage

Dans un arrêt du 10 juillet 2025, la Cour de cassation se prononce sur les modalités d’exonération des constructeurs, du fait du maître d’ouvrage, dans le cadre de la mise en jeu de leur responsabilité du fait d’un désordre de nature décennale. Ainsi, un maître d’ouvrage avait fait construire une maison d’habituation après avoir conclu un marché de maîtrise d’œuvre et des marchés de travaux. Les travaux ont été achevé sans prononciation expresse d’une réception de la maison. L’ouvrage a été cédé puis les acquéreurs ont découvert des fissures infiltrantes et un affaissement de la bâtisse ainsi que de la terrasse et ont donc assigné le vendeur ainsi que les constructeurs en référé expertise puis au fond après le dépôt du rapport d’expertise. Les juges du fond ont prononcé une condamnation des vendeurs et des constructeurs sans pour autant que ces derniers ne garantissent intégralement les vendeurs. En effet, les

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15 septembre 2025

Autorisations d’urbanisme : le Conseil d’État précise le régime des demandes de pièces complémentaires (CE, 4 février 2025, n° 494180)

La question de l’impact des demandes de pièces complémentaires par les services instructeurs sur le délai d’instruction des autorisations d’urbanisme suscite des débats depuis de nombreuses années. Les pratiques des collectivités varient, certaines demandant des documents non prévus par le Code de l’urbanisme et/ou sans lien avec le projet de construction, retardant parfois artificiellement l’instruction des dossiers. La jurisprudence du Conseil d’État a progressivement encadré ces pratiques, avec des décisions importantes telles que l’arrêt Commune St-Herblain (CE, 9 décembre 2022, n° 454521), qui avait sécurisé les pétitionnaires, permettant à ces derniers de bénéficier d’une autorisation tacite dans l’hypothèse où une pièce non requise était sollicitée. Dans cette nouvelle affaire, la Commune de Contes avait demandé au pétitionnaire de fournir deux pièces complémentaires pour l’instruction d’une demande de permis de construire : la superficie exacte des parcelles situées en zone UD et une lettre du préfet relative au défrichement des parcelles.

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11 septembre 2025

Permis de construire et copropriété : attention à l’obtention frauduleuse

L’articulation entre le régime déclaratif des demandes de permis de construire, d’aménager ou de démolir tel qu’il résulte de l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme dans sa rédaction issue du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 et du droit de la copropriété avait suscité quelques interrogations. Aux termes du dernier alinéa de l’article R. 431-5 du même code, « la demande comporte également l’attestation du ou des demandeurs qu’ils remplissent les conditions définies à l’article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ». Traditionnellement, la jurisprudence considère que cette attestation n’implique pas que le pétitionnaire copropriétaire fournisse l’accord préalable de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires à l’appui de sa demande de permis, aux motifs que l’autorisation d’urbanisme est toujours délivrée sous réserve du droit des tiers (CE, sect., 19 juin 2015, n° 368667, Cne Salbris). L’autorité administrative compétente n’est dès lors pas tenue de vérifier si

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10 septembre 2025

Assiette d’indemnisation au titre de la garantie décennale et revirement de position de l’assureur dommages-ouvrage

Dans un arrêt du 3 avril 2025 publié au Bulletin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler et préciser les conditions de mise en jeu de la garantie de l’assureur dommages-ouvrage (ci-après « assureur DO ») ainsi que les éléments indemnisables en cas de mise en jeu de la garantie décennale due par les constructeurs. Dans les faits de l’espèce, un maître d’ouvrage avait déclaré un sinistre auprès de son assureur DO en considérant que celui-ci devait le garantir. Après avoir accepté la mise en jeu de sa garantie dans le délai de soixante jours, l’assureur DO a pour certains désordres (objets du sinistre) finalement refusé sa garantie et proposé une indemnisation insuffisante pour le maître d’ouvrage. Ce dernier a assigné son assureur DO et celui-ci a obtenu gain de cause auprès des juges du fond qui ont retenu que les désordres faisant grief n’étaient pas de

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25 juillet 2025

Assurance construction – L’impossibilité pour l’assureur dommage-ouvrage de contester sa garantie a posteriori de sa reconnaissance

Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 avril 2025, n° 23-18.533 Si l’assureur dommage-ouvrage a reconnu sa garantie postérieurement à la réception de la déclaration de sinistre dans les 60 jours de délai, il ne peut en contester le principe et est contraint d’indemniser l’assuré du montant des travaux nécessaires pour reprendre les désordres.   S’il apprend à postériori que les désordres indemnisés ne sont pas de l’ordre de la garantie décennale, l’assureur ayant présenté une offre d’indemnité ne peut ni en réclamer le remboursement concernant les sommes déjà versées, ni s’opposer au versement du complément indispensable au financement des réparations.   Aux termes de l’article L.242-1 du Code des assurances, l’assureur dommages-ouvrages est tenu de notifier à l’assuré sa décision sur le principe de la garantie dans un délai de 60 jours suivant la réception de la déclaration de sinistre. En cas d’acceptation, une offre d’indemnité doit être présentée dans un

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15 juillet 2025

Construction – Garantie des vices cachés : point de départ du délai de prescription de l’action récursoire  

Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 mai 2025, n° 23-20.769 Aux termes de l’ article 1648, alinéa 1er, du Code civil , « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Ce principe connaît toutefois un tempérament lorsque l’action est exercée à titre récursoire par un constructeur ou son assureur contre un fournisseur.  Par un arrêt du 28 mai 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que lorsque le constructeur (ou son assureur) exerce un recours fondé sur la garantie des vices cachés contre le fournisseur des matériaux, à la suite de l’indemnisation du maître de l’ouvrage (ou de l’assureur dommages-ouvrage subrogé), le point de départ du délai de prescription ne se situe pas à la date de découverte du vice, mais à compter de l’assignation en responsabilité du constructeur ou, à

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8 juillet 2025

Servitude – Impossibilité de modifier unilatéralement l’assiette par le fonds servant

Cour de cassation 3e chambre civile, 7 mai 2025, n° 23-50.032 La Haute juridiction rappelle que sauf en cas de décision judiciaire, il est impossible pour le fonds servant de modifier l’assiette primitive sans l’accord du fonds dominant.  Cette décision confirme une jurisprudence constante et permet de renforcer la sécurité juridique du fonds dominant en interdisant toute modification unilatérale du passage, même en cas de proposition dite « équivalente ».  Dans arrêt du 7 mai 2025 la Cour de cassation réaffirme que le propriétaire du fonds servant ne peut modifier unilatéralement l’assiette d’une servitude de passage, même en invoquant l’article 701 du Code civil  . Tout déplacement suppose l’accord du propriétaire du fonds dominant, ou, à défaut, une autorisation judiciaire préalable.   En l’espèce, un propriétaire de fonds servant avait déplacé l’assiette d’une servitude de passage, arguant que le nouveau tracé offrait une commodité équivalente à celle de l’assiette initiale. Il se fondait sur l’article

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3 juillet 2025

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