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Actualités juridiques

Point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité dans les opérations de défiscalisation immobilière

Dans une décision du 5 mars 2025, la chambre commerciale de la Cour de cassation confirme une jurisprudence désormais classique sur le point de départ du délai de prescription des actions en responsabilité dirigées contre les différents acteurs des opérations de défiscalisation immobilière. En l’espèce, un investisseur avait été contraint de revendre le bien immobilier acquis précédemment sous forme de produit d’investissement. La vente s’étant conclue à un prix inférieur au prix d’achat, l’investisseur malheureux a recherché la responsabilité de son conseiller en gestion de patrimoine, invoquant des manœuvres dolosives, des pratiques commerciales trompeuses et des manquements au devoir d’information et de mise en garde. Le professionnel invoquait, de son côté, la prescription de l’action ainsi engagée. La chambre commerciale accueille favorablement la demande de l’investisseur, en rappelant d’abord les termes de l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du

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6 juin 2025

Copropriété. Responsabilité du syndic pour non-communication des documents relatifs à l’administration de la copropriété

Aux termes de l’article 21, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : « Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la

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2 mai 2025

Exercice du droit de préemption d’un bien en copropriété par un établissement public foncier et fixation du prix

Dans un arrêt du 3 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte quelques précisions sur la fixation du prix d’un bien préempté – qui doit être fixé d’après sa consistance matérielle au jour du jugement de première instance – lorsque celui-ci est situé en copropriété. En l’espèce, un établissement public foncier, délégataire du droit de préemption, avait préempté un lot de copropriété situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD) mais contesté l’évaluation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner. Faute d’accord l’EPF a saisi le juge de l’expropriation en fixation du prix d’acquisition. Pour déterminer ce prix, les juges du fond ont exclu de leur appréciation l’état de dégradation de l’immeuble et de ses parties communes, considérant que cette dégradation résultait de la création de la ZAD et ne pouvait être imputée au copropriétaire vendeur. Sur pourvoi formé par l’EPF, la Cour de cassation censure les

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2 mai 2025

Responsabilité professionnelle – Cession d’actifs immobiliers en copropriété et responsabilité du notaire instrumentaire : gare aux contradictions du règlement de copropriété

Publication de Maître Benoit Fleury (Revue Loyers et copropriété, mars 2025) Le notaire instrumentaire d’un acte de vente est tenu d’un devoir de conseil dont le caractère absolu est bien connu. Bien connues également les limites de ce devoir : le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel elles s’engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération (Cass. 3e civ., 20 avr. 2022, n° 21- 12.304). Concrètement, son devoir de conseil s’apprécie au regard des éléments du dossier dont il dispose et qui seraient de nature à susciter des doutes. Un arrêt récent rendu par la cour d’appel de Versailles, le 3 décembre 2024, en offre une illustration singulière en

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3 avril 2025

Les irrégularités de la phase de projet n’affectent pas l’approbation définitive du PLU

La décision rendue par le Conseil d’État le 27 janvier 2025 (n°490508) apporte un éclairage important sur les conditions de légalité des délibérations relatives à l’élaboration et à l’approbation des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Cette décision clarifie un point essentiel de procédure : les vices entachant la phase préparatoire n’ont pas d’incidence sur la délibération finale d’approbation. Trois grandes étapes d’intervention de l’organe délibérant de la collectivité compétente sont nécessaires en matière d’adoption ou de révision des PLU : la première délibération prescrit l’élaboration ou la révision du document et précise les objectifs poursuivis et les modalités de la concertation (articles L. 153-11 et L. 153-32 du code de l’urbanisme) ; par une seconde délibération, après le débat sur les orientations générales du plan d’aménagement et de développement durables (PADD), le projet de plan est arrêté par délibération de l’organe compétent de la collectivité (article L. 153-14 du code de l’urbanisme)

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12 mars 2025

Responsabilité décennale : comment apprécier l’impropriété à destination ?

Dans une décision du 16 janvier 2025, la Cour de cassation rappelle quelques principes utiles sur l’appréciation de l’impropriété à destination et, par voie de conséquence, sur la couverture de la garantie décennale. En l’espèce, la société La Dormoise a confié à la société Hanau énergies concept l’installation d’une centrale photovoltaïque sur la toiture de son bâtiment agricole. Constatant des désordres (infiltrations et condensation), La Dormoise a assigné Hanau et son assureur en indemnisation après expertise, sur le fondement de la responsabilité décennale. L’impropriété à destination n’allait cependant pas de soi : un phénomène de condensation sur la toiture d’un bâtiment agricole n’entraîne pas systématiquement une impropriété à usage. La Cour de cassation rappelle néanmoins qu’il est indispensable d’apprécier la situation in concreto. Si l’usage normal de l’ouvrage peut en effet être appréhendé de manière objective, il convient également de tenir compte de la « convention des parties ». Au cas présent, le

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7 mars 2025

Copropriété – Frais nécessaires de recouvrement des impayés de charges decopropriété : le retour de l’arlésienne

Publication de Maître Benoit Fleury (Revue Loyers et copropriété, février 2025) Les impayés de charges de copropriété constituent un contentieux de masse, bien connu des administrateurs de biens et soulevant de multiples questions tenant à l’exigibilité des sommes réclamées, leur fait générateur ou encore les frais engagés par les administrateurs de biens pour recouvrer les dettes des copropriétaires indélicats.. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadre les frais que le syndic est contraint d’engager pour recouvrer les fonds. En particulier, l’article 10-1 précise que pourront être imputés au seul copropriétaire débiteur « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement

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5 mars 2025

La régularisation d’une offre irrégulière avant le terme de la négociation

Dans un arrêt du 30 décembre 2024, le Conseil d’État a eu l’occasion d’admettre régularisation des offres irrégulières au cours de négociation d’une concession et de préciser que l’autorité concédante est tenue de rejeter une offre demeurée irrégulière au terme de la procédure de négociation. Le Conseil d’Etat rappelle tout d’abord : Le Conseil d’Etat juge ensuite que l’autorité concédante peut admettre, lorsqu’elle recourt à la négociation, un soumissionnaire ayant remis une offre initiale irrégulière. Il indique que la régularisation ne doit pas se traduire par la présentation de ce qui constituerait une offre entièrement nouvelle. Nous rappelons sur ce point l’article R.2152-2 du CCP en matière de marché public qui indique que la régularisation ne doit pas avoir pour effet de modifier les caractéristiques substantielles d’une offre. En tout état de cause, l’autorité concédante est tenue de rejeter les offres qui sont demeurées irrégulières à l’issue de la négociation.

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20 février 2025

Computation des délais de prescription de l’action en responsabilité contractuelle du maître d’ouvrage public

Dans un arrêt du 30 décembre 2024, le Conseil apporte d’utiles précisions sur la prescription de l’action en responsabilité contractuelle du maître d’ouvrage public à l’encontre du constructeur. En l’espèce, la Chambre d’agriculture de l’Orne avait conclu un marché public avec la société Chalumeau le 8 septembre 2009 pour le remplacement de 222 fenêtres d’un immeuble abritant ses bureaux. La société Chalumeau a sous-traité la commande des fenêtres à la société Prefal Production. En janvier 2010, les travaux ont été interrompus à la demande de la Chambre d’agriculture, qui n’a pas réceptionné les travaux en raison de nuisances sonores importantes liées au vent, imputées aux nouvelles fenêtres installées. Un constat d’huissier du 22 février 2010 a documenté ces nuisances, confirmant que le bruit était fort dans les pièces équipées de fenêtres neuves, avec « de fortes incursions dans les aigus », tandis qu’il était faible dans les pièces équipées d’anciennes fenêtres. La

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13 février 2025

Propriété et usucapion : le notaire, le juge et l’acte de notoriété acquisitive. Retour sur le rôle des acteurs

Publication de Maître Benoit Fleury (La Semaine juridique Notariale et immobilière) Prouver sa propriété sans titre suppose de démontrer une longue possession, publique et paisible. Pour attester de la réalité de celle-ci, le possesseur de bonne foi recourt à des indices matériels (cadastre par exemple), des attestations, mais peut également solliciter d’un notaire un acte de notoriété acquisitive. Si cet acte ne suffit pas à prouver la propriété, il contribue à son établissement et lorsqu’il est produit en justice, le juge ne peut l’écarter sans procéder à l’examen des mentions qui y figurent. C’est ce que rappelle la Cour de cassation dans un arrêt du 10 octobre 2024 dont le commentaire par le cabinet est à retrouver dans La Semaine Juridique notariale et immobilière du 24 janvier 2025.

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7 février 2025

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