La caducité des autorisations d’urbanisme, une réalité qui peut donner des sueurs froides aux pétitionnaires, dont les contraintes économiques et pratiques, s’accordent mal de ce principe : la durée de vie limitée de l’autorisation.
Sous la section 6 du code de l’urbanisme laconiquement intitulée « Péremption de la décision », suite à un décret de 2016, l’on sait que dès lors que la décision a été notifiée au pétitionnaire, ce dernier dispose d’un délai de 3 ans pour entreprendre les travaux ainsi autorisés (R. 424-17 du code de l’urbanisme), et dans le cas d’une non-opposition à déclaration préalable portant sur un changement de destination, une division de terrain, une installation de caravane ou l’absence de travaux, il convient que les opérations ainsi autorisées aient lieu dans ce délai de 3 ans (R. 424-18 du code de l’urbanisme).
Certes, le législateur a prévu des assouplissements, permettant notamment au pétitionnaire de proroger (sous condition) ce délai à deux reprises (pour un total de 2 ans – cf R.424-21 aliéna 1 du code de l’urbanisme) ou permettant son aménagement dans certaines hypothèses (si le commencement des travaux est subordonné à une autorisation relevant d’une autre législation cf R. 424-20 du code de l’urbanisme).
Sans oublier la possibilité d’interrompre les travaux pendant une durée n’excédant pas 1 année (ou deux ans, pour les projets (notamment lorsqu’il s’agit de satisfaire des objectifs de performance énergétique ou environnementale – R. 424-17-1 du code de l’urbanisme), et naturellement, la suspension du délai de validité le temps de la procédure (administrative ou judiciaire), dirigée contre l’autorisation, et ce jusqu’au prononcé de la décision irrévocable.
Mais ces souplesses ne suffisent plus pour les porteurs de projets confrontés aux difficultés qu’ils rencontrent dans les secteurs du logement et de la construction.
Un décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 prorogeant le délai de validité des autorisations d’urbanisme délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 28 mai 2024 est paru le 27 mai 2025 au JO, aux termes duquel les délais de validités de certaines autorisations d’urbanisme ont été automatiquement prorogés.
En particulier :
– les autorisations de permis de construire, de permis d’aménager, de permis de démolir et les décisions de non-opposition à déclaration préalable qui ont été délivrées entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 voient leur délai de validité portées à 5 ans (dès lors, pas de prorogation possible, le cumul prorogation « classique » et dispositions du décret n’étant pas autorisé).
– les autorisations de permis de construire, de permis d’aménager, de permis de démolir et les décisions de non-opposition à déclaration préalable qui ont été délivrées entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 voient leur délai de validité prorogée d’1 an
Des dispositions analogues ont été adoptées en matière de permis de construire valant AEC (autorisation d’exploitation commerciale).
En application de l’article 3 du décret, ce dernier s’applique aux autorisations en cours de validité à la date de sa publication, et entre en vigueur le 28 mai 2025. Ces dispositions vont aussi permettre aux pétitionnaires de se dispenser du formalisme habituel requis pour demander une (ou deux) prorogation, et ce décret doit participer à une volonté de simplification.
