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Actualités juridiques

Sur les éléments d’équipement de l’ouvrage, la Cour de cassation revient sur son revirement de 2017

Par un arrêt n°16-19.640 de juin 2017, la Cour de cassation avait procédé à un tournant substantiel dans le monde de la construction en retenant que « les désordres affectant des éléments d’équipement, dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant, relèvent de la responsabilité décennale lorsqu’ils rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination ». Ainsi ce revirement faisait supporter aux installateurs d’équipements adjoint à un ouvrage un risque d’engagement de leur responsabilité sur le fondement décennale et partant les obligeait à être soumis à l’assurance obligatoire des constructeurs. Dans l’arrêt du 21 mars 2024, la Cour de cassation revient sur cette jurisprudence en retenant que celle-ci avait été rendu au nom (i) d’un objectif de simplification et (ii) d’une tentative de meilleure protection des maîtres d’ouvrages réalisant des travaux de rénovation et d’amélioration du bâti existant mais que ces objectifs n’ont pas été atteints. Après avoir clairement mentionné que

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21 juin 2024

Le locataire commercial qui se maintient dans ls lieux bénéficie de tous les droits attachés au bail jusqu’au paiement complet de l’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-28 du Code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Il bénéficie ainsi de tous les droits attachés au contrat de bail. C’est ce que vient souligner un arrêt de la Cour de cassation du 16 mai 2024. Faits et procédure Le 29 juin 2017, l’Association sportive du Golf bailleur a délivré à son preneur un congé avec refus de renouvellement de bail commercial, accompagné d’une offre d’indemnité d’éviction, à effet au 31 décembre 2017. La bailleresse a ensuite assigné la locataire en fixation d’une indemnité d’éviction et en libération des lieux. En réponse, la locataire a sollicité, à titre reconventionnel, l’annulation du congé et l’indemnisation de ses

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21 juin 2024

Conclusion d’un BEFA par une personne publique et risque de requalification en marché public du bail

Dans un arrêt du 3 avril 2024, le Conseil d’Etat vient examiner si un bail en l’état futur d’achèvement (BEFA) constitue un contrat de la commande publique et plus spécifiquement un marché public, ce qui justifierait la demande initiale de la personne publique d’annuler ce bail en ce qu’il serait irrégulier. Les faits de l’espèce ne sont pas communs puisqu’en 2017, un centre hospitalier a conclu un BEFA avec une société civile immobilière dans lequel il était prévu « la location au centre hospitalier de deux bâtiments existants après l’aménagement de l’un d’eux ainsi que d’un nouveau bâtiment à construire, pour une durée de quinze ans, avec une option d’achat après la douzième année ». Or, à l’achèvement des travaux, le preneur à bail (le centre hospitalier) a refusé de prendre possession des locaux, suspendu le paiement des loyers, puis a saisi le Tribunal administratif de Grenoble d’une action en contestation de

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4 juin 2024

Copropriétés en difficulté : les apports de la loi « Habitat dégradé » du 9 avril 2024

La copropriété dégradée est un phénomène ancien, qu’il n’est pas toujours aisé de quantifier. 2.200 copropriétés et 110.000 logements sont pris en charge dans le cadre du Plan initiative copropriétés. Si l’on se réfère au seul seuil des impayés tel que défini par la loi n° 2014-366 du 24 mars pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), il y aurait 215.000 copropriétés « fragiles », c’est-à-dire ayant de 15 à 25 % d’impayés et justifiant, en théorie, la saisine du tribunal judiciaire en vue de désigner un mandataire ad hoc (article 29-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Dans son récent rapport rendu le 12 janvier 2022 et publié le 30 mars 2022, « Copropriétés dégradées : mieux répondre à l’urgence », la Cour des comptes constatait cependant une prise en charge tardive par le législateur français de la spécificité des situations des copropriétés en difficulté. Si les premières interventions ont eu lieu dans les

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22 mai 2024

Précisions de la Cour de cassation sur l’application de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance à propos d’un prestataire de transport de terres dans le cadre d’un marché de terrassement et de démolition ?

Dans un arrêt du 18 janvier 2024, la Cour de cassation est venue apporter des précisions sur les contours juridiques de la qualification de sous-traitance dans le cadre de prestations de travaux de terrassement. Ainsi, la société Nossol, entreprise sous-traitante de premier rang d’un marché de travaux s’était vu confier des travaux de « de démolition et terrassement et que ces travaux comprenaient le déblai, consistant à enlever des terres pour abaisser le niveau du sol, le chargement des déblais sur les véhicules de transport, le transport pour la mise en remblai ainsi que l’évacuation des terres excédentaires. ». Elle avait par la suite fait réalisé par la société ACR des prestations d’évacuation, de transport et de traitement des terres excavées. Après la liquidation judiciaire de la société Nossol, la société ACR a assigné plusieurs maîtres d’ouvrage pour obtenir réparation de ses préjudices sur le fondement de la loi du 31 décembre

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19 avril 2024

CCAG Travaux : Modalités de transmission du mémoire en réclamation sur décompte général

Conseil d’État, 7ème – 2ème chambres réunies, 02/02/2024, n° 471122 Cette décision apporte des précisions essentielles concernant les conditions de recevabilité d’un mémoire en réclamation sur décompte général dans le cadre d’un marché régi par le CCAG Travaux 2009. Sa portée peut être étendue aux marchés soumis au CCAG Travaux 2021 dont les stipulations sont identiques sur ce point. Cette décision : La société Valenti était titulaire du lot n°2 « gros œuvre » d’un marché public de travaux d’extension et de restructuration d’un EHPAD à Montigny-le-Roi, attribué par le Centre Communal d’Action Sociale (CCAS) de Val-de-Meuse. Suite à un désaccord sur le décompte général, la société Valenti a saisi le tribunal administratif de Châlons-en-Champagne pour: Sa demande a été rejetée en première instance, puis en appel par la cour administrative d’appel de Nancy le 22 décembre 2022. Le mémoire en réclamation avait été réceptionné par le pouvoir adjudicateur dans le délai

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2 avril 2024

Bail commercial : appréciation de l’évolution des facteurs de commercialité et déplafonnement du loyer

Un arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation, en date du 25 janvier 2024, permet de revenir sur les modalités de prise en compte de l’évolution favorable des facteurs de commercialité dans le déplafonnement du loyer. Au cas présent, le 6 février 2015, les bailleurs, propriétaires de locaux commerciaux donnés à bail renouvelé aux locataires depuis le 1er octobre 2006 jusqu’au 30 septembre 2015, ont signifié un congé avec offre de renouvellement moyennant un loyer déplafonné. Ils ont ensuite assigné les locataires en fixation du loyer du bail renouvelé. La Cour d’appel de Nîmes a ordonné le déplafonnement du loyer et fixé celui-ci à 8.400 euros HT par an. Griefs Les preneurs reprochent à l’arrêt d’appel d’avoir ordonné ce déplafonnement du loyer sur le fondement de trois griefs : Analyse juridique et décision La Cour de cassation rappelle que selon les articles L.145-34 et R.145-6 du

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27 mars 2024

CCAG Travaux : Peut il y avoir un décompte général tacite en cas decompte général irrégulier

Conseil d’État, 7ème – 2ème chambres réunies, 09/11/2023, n° 469673 Par cette décision du 9 novembre 2023, le Conseil d’État apporte des précisions essentielles sur la procédure contractuelle de décompte général tacite qui est organisée par le CCAG Travaux 2009 depuis sa rédaction issue de l’arrêté du 3 mars 2014 et reprise en l’état par le CCAG Travaux 2021. Cette décision précise que la procédure de décompte général tacite n’est pas applicable dans l’hypothèse où un décompte général a été notifié, y compris si ce dernier est irrégulier. L’affaire opposait la société Transport tertiaire industrie (TTI) au centre hospitalier intercommunal de Créteil concernant un marché de travaux pour la réhabilitation d’un poste de livraison. Après réception des travaux en 2016, un désaccord est survenu sur le décompte général du marché. Le maître d’œuvre a notifié à la société un décompte général le 27 octobre 2016 faisant apparaître un solde négatif

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27 février 2024

L’étendue du devoir de conseil du maitre d’œuvre dans sa mission d’assistance aux opérations de réception

Par une décision du 22 décembre 2023, le Conseil d’Etat a apporté des précisions sur l’étendue du devoir de conseil du maître d’œuvre lors de la réception des travaux. En effet, la Haute Juridiction a considéré que le devoir de conseil du maître d’œuvre impliquait le signalement, non seulement de toute non-conformité de l’ouvrage aux stipulations contractuelles et aux normes applicables, mais également aux règles de l’art. Le Conseil d’Etat avait déjà retenu qu’était fautif le maître d’œuvre qui n’avait pas signalé, au maitre d’ouvrage, l’entrée en vigueur d’une nouvelle réglementation (acoustique) applicable à l’ouvrage (voir en ce sens, Conseil d’Etat, 10 décembre 2020, n°432783) de telle façon que ce dernier soit à même de refuser la réception ou de la prononcer sous réserve de réalisation des travaux nécessaires à la mise en conformité de l’ouvrage. Dans un tel cas, le maître d’œuvre manquait à son devoir de conseil vis-à-vis

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31 janvier 2024

Passation d’une convention de délégation de service public, le Conseil d’Etat précise la portée de l’obligation d’information des conseillers municipaux

Au titre des délégations de service public, l’article L. 1411-7 du code général des collectivités territoriales (CGCT) dispose que : « Deux mois au moins après la saisine de la commission prévue à l’article L. 1411-5, l’assemblée délibérante se prononce sur le choix du délégataire et la convention de délégation de service public. Les documents sur lesquels se prononce l’assemblée délibérante doivent lui être transmis quinze jours au moins avant sa délibération » Dans un arrêt rendu le 13 octobre 2023, le Conseil d’Etat apporte des précisions bienvenues sur la portée de cette obligation d’information. Il ressort des faits de l’espèce que par une délibération du 22 juin 2017, le conseil municipal de Limoux a autorisé le maire à conclure une convention de délégation de service public pour la production et la distribution d’eau potable, qu’après la signature de la convention le 18 juillet 2017, un conseiller municipal d’opposition et un collectif local ont

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8 décembre 2023

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