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Actualités juridiques

Particularités de la mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs en droit de la copropriété – Publication du Cabinet

Dans une décision inédite du 30 janvier 2025, mais particulièrement riche, la Cour de cassation revient sur quelques particularités de la mise en œuvre de la responsabilité des constructeurs en droit de la copropriété. En particulier elle dessine les contours de l’action collective ouverte au syndicat des copropriétaires et de l’action individuelle ouverte au copropriétaire. En particulier, la cour rappelle qu’un copropriétaire ne peut valablement se substituer à l’action du syndicat, notamment pour agir en paiement des travaux des coûts de reprise des parties communes. Le commentaire de cette décision par le Cabinet est à retrouver dans la Revue des loyers, de la copropriété et des fermages du mois de mai 2025.Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 janvier 2025, n° 23.13.325

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6 juin 2025

A propos des limites des obligations de l’assureur dommages-ouvrage envers l’assuré

L’assureur dommages-ouvrage ne couvre que le coût des travaux expressément et limitativement désignés dans les clauses types. D’une manière générale, la garantie est strictement limitée « aux travaux de réparation de l’ouvrage », comprenant « les travaux de démolition, déblaiement, dépose ou démontage éventuellement nécessaires ». La Cour de cassation interprète strictement ces clauses ainsi que l’illustre sa décision du 6 mars 2025. En l’espèce, une cour d’appel avait condamné un assureur dommages-ouvrage à prendre en charge le coût des travaux de reprise de désordres affectant un bâtiment à usage d’hypermarché, ainsi que divers frais incluant notamment « des prestations supplémentaires d’agent de sécurité pendant la durée du chantier de reprise », jugées « nécessaires » « et « indissociables des travaux de reprise ». La Cour de cassation censure cette décision au motif que « ces frais ne font pas partie de ceux garantis de manière obligatoire par le contrat d’assurance dommages-ouvrage ». La solution est classique. Selon une jurisprudence constante, sont

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6 juin 2025

Copropriété – Droit de jouissance privative – Attention à la loi ELAN

La fameuse loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « Loi Elan » avait introduit d’importantes notions dans la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, consacrant pour l’essentiel une évolution jurisprudentielle bien établie. C’est ainsi que l’article 6-3 alinéa 2 de la loi sur la copropriété définit le droit de jouissance privative comme « nécessairement accessoire au lot de copropriété auquel il est attaché » et précise qu’ « Il ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ». L’article 6-4 impose par ailleurs que ce droit de jouissance privative, tout comme les parties communes spéciales, soit expressément mentionné dans le règlement de copropriété. Le non-respect de ces dispositions encourt désormais la censure judiciaire. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans une décision du 11 février 2025, déclare ainsi non écrites les clauses d’un règlement de copropriété désignant deux lots comme un « droit de jouissance exclusif d’une terrasse ». Cette désignation heurte l’article

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6 juin 2025

Point de départ du délai de prescription de l’action en responsabilité dans les opérations de défiscalisation immobilière

Dans une décision du 5 mars 2025, la chambre commerciale de la Cour de cassation confirme une jurisprudence désormais classique sur le point de départ du délai de prescription des actions en responsabilité dirigées contre les différents acteurs des opérations de défiscalisation immobilière. En l’espèce, un investisseur avait été contraint de revendre le bien immobilier acquis précédemment sous forme de produit d’investissement. La vente s’étant conclue à un prix inférieur au prix d’achat, l’investisseur malheureux a recherché la responsabilité de son conseiller en gestion de patrimoine, invoquant des manœuvres dolosives, des pratiques commerciales trompeuses et des manquements au devoir d’information et de mise en garde. Le professionnel invoquait, de son côté, la prescription de l’action ainsi engagée. La chambre commerciale accueille favorablement la demande de l’investisseur, en rappelant d’abord les termes de l’article 2224 du Code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du

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6 juin 2025

Copropriété. Responsabilité du syndic pour non-communication des documents relatifs à l’administration de la copropriété

Aux termes de l’article 21, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : « Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la

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2 mai 2025

Exercice du droit de préemption d’un bien en copropriété par un établissement public foncier et fixation du prix

Dans un arrêt du 3 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation apporte quelques précisions sur la fixation du prix d’un bien préempté – qui doit être fixé d’après sa consistance matérielle au jour du jugement de première instance – lorsque celui-ci est situé en copropriété. En l’espèce, un établissement public foncier, délégataire du droit de préemption, avait préempté un lot de copropriété situé dans une zone d’aménagement différé (ZAD) mais contesté l’évaluation figurant dans la déclaration d’intention d’aliéner. Faute d’accord l’EPF a saisi le juge de l’expropriation en fixation du prix d’acquisition. Pour déterminer ce prix, les juges du fond ont exclu de leur appréciation l’état de dégradation de l’immeuble et de ses parties communes, considérant que cette dégradation résultait de la création de la ZAD et ne pouvait être imputée au copropriétaire vendeur. Sur pourvoi formé par l’EPF, la Cour de cassation censure les

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2 mai 2025

Responsabilité professionnelle – Cession d’actifs immobiliers en copropriété et responsabilité du notaire instrumentaire : gare aux contradictions du règlement de copropriété

Publication de Maître Benoit Fleury (Revue Loyers et copropriété, mars 2025) Le notaire instrumentaire d’un acte de vente est tenu d’un devoir de conseil dont le caractère absolu est bien connu. Bien connues également les limites de ce devoir : le notaire est tenu d’informer et d’éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques, notamment juridiques et fiscaux, de l’acte par lequel elles s’engagent, dans la limite des possibilités de contrôle et de vérification qui lui sont offertes, des informations connues des parties et sans avoir à porter d’appréciation sur l’opportunité économique de l’opération (Cass. 3e civ., 20 avr. 2022, n° 21- 12.304). Concrètement, son devoir de conseil s’apprécie au regard des éléments du dossier dont il dispose et qui seraient de nature à susciter des doutes. Un arrêt récent rendu par la cour d’appel de Versailles, le 3 décembre 2024, en offre une illustration singulière en

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3 avril 2025

Les irrégularités de la phase de projet n’affectent pas l’approbation définitive du PLU

La décision rendue par le Conseil d’État le 27 janvier 2025 (n°490508) apporte un éclairage important sur les conditions de légalité des délibérations relatives à l’élaboration et à l’approbation des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU). Cette décision clarifie un point essentiel de procédure : les vices entachant la phase préparatoire n’ont pas d’incidence sur la délibération finale d’approbation. Trois grandes étapes d’intervention de l’organe délibérant de la collectivité compétente sont nécessaires en matière d’adoption ou de révision des PLU : la première délibération prescrit l’élaboration ou la révision du document et précise les objectifs poursuivis et les modalités de la concertation (articles L. 153-11 et L. 153-32 du code de l’urbanisme) ; par une seconde délibération, après le débat sur les orientations générales du plan d’aménagement et de développement durables (PADD), le projet de plan est arrêté par délibération de l’organe compétent de la collectivité (article L. 153-14 du code de l’urbanisme)

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12 mars 2025

Responsabilité décennale : comment apprécier l’impropriété à destination ?

Dans une décision du 16 janvier 2025, la Cour de cassation rappelle quelques principes utiles sur l’appréciation de l’impropriété à destination et, par voie de conséquence, sur la couverture de la garantie décennale. En l’espèce, la société La Dormoise a confié à la société Hanau énergies concept l’installation d’une centrale photovoltaïque sur la toiture de son bâtiment agricole. Constatant des désordres (infiltrations et condensation), La Dormoise a assigné Hanau et son assureur en indemnisation après expertise, sur le fondement de la responsabilité décennale. L’impropriété à destination n’allait cependant pas de soi : un phénomène de condensation sur la toiture d’un bâtiment agricole n’entraîne pas systématiquement une impropriété à usage. La Cour de cassation rappelle néanmoins qu’il est indispensable d’apprécier la situation in concreto. Si l’usage normal de l’ouvrage peut en effet être appréhendé de manière objective, il convient également de tenir compte de la « convention des parties ». Au cas présent, le

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7 mars 2025

Copropriété – Frais nécessaires de recouvrement des impayés de charges decopropriété : le retour de l’arlésienne

Publication de Maître Benoit Fleury (Revue Loyers et copropriété, février 2025) Les impayés de charges de copropriété constituent un contentieux de masse, bien connu des administrateurs de biens et soulevant de multiples questions tenant à l’exigibilité des sommes réclamées, leur fait générateur ou encore les frais engagés par les administrateurs de biens pour recouvrer les dettes des copropriétaires indélicats.. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 encadre les frais que le syndic est contraint d’engager pour recouvrer les fonds. En particulier, l’article 10-1 précise que pourront être imputés au seul copropriétaire débiteur « les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement

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5 mars 2025

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