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Actualités juridiques

Assurance construction – L’impossibilité pour l’assureur dommage-ouvrage de contester sa garantie à posteriori de sa reconnaissance

Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 avril 2025, n° 23-18.533 Si l’assureur dommage-ouvrage a reconnu sa garantie postérieurement à la réception de la déclaration de sinistre dans les 60 jours de délai, il ne peut en contester le principe et est contraint d’indemniser l’assuré du montant des travaux nécessaires pour reprendre les désordres.   S’il apprend à postériori que les désordres indemnisés ne sont pas de l’ordre de la garantie décennale, l’assureur ayant présenté une offre d’indemnité ne peut ni en réclamer le remboursement concernant les sommes déjà versées, ni s’opposer au versement du complément indispensable au financement des réparations.   Aux termes de l’article L.242-1 du Code des assurances, l’assureur dommages-ouvrages est tenu de notifier à l’assuré sa décision sur le principe de la garantie dans un délai de 60 jours suivant la réception de la déclaration de sinistre. En cas d’acceptation, une offre d’indemnité doit être présentée dans un

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15 juillet 2025

Construction – Garantie des vices cachés : point de départ du délai de prescription de l’action récursoire  

Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 mai 2025, n° 23-20.769 Aux termes de l’ article 1648, alinéa 1er, du Code civil , « l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Ce principe connaît toutefois un tempérament lorsque l’action est exercée à titre récursoire par un constructeur ou son assureur contre un fournisseur.  Par un arrêt du 28 mai 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation précise que lorsque le constructeur (ou son assureur) exerce un recours fondé sur la garantie des vices cachés contre le fournisseur des matériaux, à la suite de l’indemnisation du maître de l’ouvrage (ou de l’assureur dommages-ouvrage subrogé), le point de départ du délai de prescription ne se situe pas à la date de découverte du vice, mais à compter de l’assignation en responsabilité du constructeur ou, à

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8 juillet 2025

Servitude – Impossibilité de modifier unilatéralement l’assiette par le fonds servant

Cour de cassation 3e chambre civile, 7 mai 2025, n° 23-50.032 La Haute juridiction rappelle que sauf en cas de décision judiciaire, il est impossible pour le fonds servant de modifier l’assiette primitive sans l’accord du fonds dominant.  Cette décision confirme une jurisprudence constante et permet de renforcer la sécurité juridique du fonds dominant en interdisant toute modification unilatérale du passage, même en cas de proposition dite « équivalente ».  Dans arrêt du 7 mai 2025 la Cour de cassation réaffirme que le propriétaire du fonds servant ne peut modifier unilatéralement l’assiette d’une servitude de passage, même en invoquant l’article 701 du Code civil  . Tout déplacement suppose l’accord du propriétaire du fonds dominant, ou, à défaut, une autorisation judiciaire préalable.   En l’espèce, un propriétaire de fonds servant avait déplacé l’assiette d’une servitude de passage, arguant que le nouveau tracé offrait une commodité équivalente à celle de l’assiette initiale. Il se fondait sur l’article

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3 juillet 2025

Responsabilité des constructeurs : les clauses de suspension du délai de livraison en VEFA

Publication du Cabinet Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». Le délai de livraison est ainsi une obligation substantielle du promoteur constructeur. Dans le cadre du secteur protégé, en raison du caractère impératif de cette disposition (par application de l’article L. 261-10 du même code), la mention du délai de livraison revêt un caractère substantiel susceptible d’être sanctionné par la nullité du contrat.  C’est la raison pour laquelle, les contrats envisagent différentes hypothèses susceptibles de justifier un retard de livraison.  Par un arrêt du 30 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme sa jurisprudence relative à la licéité des clauses contractuelles de légitime retard en VEFA, en l’espèce la prorogation du délai pour intempéries, du double des intempéries justifiées par un

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11 juin 2025

Responsabilité des constructeurs : les clauses de suspension

du délai de livraison en VEFA Publication du Cabinet Aux termes de l’article 1601-1 du Code civil, « La vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ». Le délai de livraison est ainsi une obligation substantielle du promoteur constructeur. Dans le cadre du secteur protégé, en raison du caractère impératif de cette disposition (par application de l’article L. 261-10 du même code), la mention du délai de livraison revêt un caractère substantiel susceptible d’être sanctionné par la nullité du contrat.  C’est la raison pour laquelle, les contrats envisagent différentes hypothèses susceptibles de justifier un retard de livraison.  Par un arrêt du 30 avril 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation confirme sa jurisprudence relative à la licéité des clauses contractuelles de légitime retard en VEFA, en l’espèce la prorogation du délai pour intempéries, du

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11 juin 2025

Copropriété et emprunt collectif : les obligations d’informations à la charge du syndic – Décret du 6 juin 2025

Depuis la loi du 22 mars 2012, dite de simplification du droit du logement, de l’Aménagement et de la Construction (loi Warsmann), la souscription d’emprunts « collectifs » en copropriété est prévue par les articles 26-4 à 26-8 de la loi du 10 juillet 1965. Pour autant, en pratique, l’offre bancaire s’est révélée très insuffisante au regard des besoins de la rénovation énergétique. C’est la raison pour laquelle la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement crée un nouvel emprunt collectif, qui s’impose à tous les copropriétaires, sauf opposition formée par le copropriétaire souhaitant payer comptant. Il s’agit là d’une mesure phare de la loi dite « Habitat dégradé ». Dans ce cadre, le syndic se voit confier l’obligation de fournir à l’établissement prêteur qui lui en fait la demande les informations « nécessaires, suffisantes et proportionnées » relatives au syndicat des copropriétaires pour apprécier la capacité du

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11 juin 2025

Copropriété en difficulté : Syndic d’intérêt collectif : les conditions d’agrément fixées

La gestion d’une copropriété en difficulté soulève de nombreuses difficultés techniques, juridiques, administratives du fait de la présence de différents intervenants (ANAH, collectivités territoriales, opérateurs…). Peu de syndics s’y frottent. C’est la raison pour laquelle, depuis quelques années, l’association QualiSR Syndic Prévention Redressement regroupe divers acteurs privés et publics de la prévention et du traitement des copropriétés et a élaboré un référentiel pour les professionnels ayant développé une compétence et une méthodologie appropriées pour la gestion des copropriétés en situation difficile, ainsi qu’une collaboration régulière avec les opérateurs et les collectivités dans le cadre des dispositifs d’accompagnement ou de redressement. Le législateur a consacré cette ambition avec la création d’une nouvelle catégorie de syndic – le syndic d’intérêt collectif – par la loi n° 2024-322 visant à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement, adoptée le 9 avril 2024. Ce nouvel acteur a pour

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11 juin 2025

Copropriété. Responsabilité du syndic pour non-communication des documents relatifs à l’administration de la copropriété

Aux termes de l’article 21, alinéa 7, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 : « Le conseil syndical peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété. En cas d’absence de transmission de ces pièces, au-delà d’un délai d’un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard, dont le montant est fixé par décret, sont imputées sur la rémunération forfaitaire annuelle du syndic. Ces pénalités sont déduites de la rémunération du syndic lors de l’établissement des comptes définitifs à clôturer et à soumettre à l’assemblée générale pour approbation. A défaut, le président du conseil syndical peut demander au président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, la

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6 juin 2025

La caducité des autorisations d’urbanisme : un nouveau décret pour allonger leur durée de vie

La caducité des autorisations d’urbanisme, une réalité qui peut donner des sueurs froides aux pétitionnaires, dont les contraintes économiques et pratiques, s’accordent mal de ce principe : la durée de vie limitée de l’autorisation. Sous la section 6 du code de l’urbanisme laconiquement intitulée « Péremption de la décision », suite à un décret de 2016, l’on sait que dès lors que la décision a été notifiée au pétitionnaire, ce dernier dispose d’un délai de 3 ans pour entreprendre les travaux ainsi autorisés (R. 424-17 du code de l’urbanisme), et dans le cas d’une non-opposition à déclaration préalable portant sur un changement de destination, une division de terrain, une installation de caravane ou l’absence de travaux, il convient que les opérations ainsi autorisées aient lieu dans ce délai de 3 ans (R. 424-18 du code de l’urbanisme). Certes, le législateur a prévu des assouplissements, permettant notamment au pétitionnaire de proroger (sous condition) ce

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6 juin 2025

Impropriété à destination et réparation du dommage : précisions et rappels importants de la Cour de cassation en matière de garantie décennale

Dans un arrêt du 16 janvier 2025, la troisième chambre civile de la Cour de cassation s’est prononcée sur les modalités (i) d’appréciation de l’impropriété à destination et (ii) de réparation du dommage si celui est de nature décennal. Pour l’impropriété à destination de l’ouvrage, la Haute Juridiction était saisie d’un moyen tendant à critiquer l’arrêt de la Cour d’appel en ce qu’il retenu que le désordre considéré, à savoir « les phénomènes de condensation dus à l’absence d’écran sous toiture » ne rendait pas l’ouvrage impropre à sa destination. Au regard de sa jurisprudence en la matière, la Cour de cassation rappelle que « (…) l’impropriété de l’ouvrage à sa destination s’apprécie par référence à sa destination découlant de son affectation, telle qu’elle résulte de la nature des lieux ou de la convention des parties (…) ». C’est ainsi au regard de cette affectation de l’ouvrage que le juge doit apprécier ou non

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6 juin 2025

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