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Actualités juridiques

Quelles limites pour la responsabilité décennale du contrôleur technique ?

Dans un arrêt du 2 octobre 2024, le Conseil d’Etat est venu se prononcer sur les limites de la responsabilité décennale du contrôleur technique. Pour rappel, la prestation de contrôleur technique est strictement encadrée par le Code de construction et de l’habitation aux article L. 125-1 et suivants. Ce dernier est : La Haute Juridiction était saisie d’un pourvoi d’un contrôleur technique dont la responsabilité avait été retenue sur le fondement de l’article 1792 du Code civil au même titre que d’autres constructeurs et qui avait été condamné à indemniser l’assureur du maître d’ouvrage public, subrogé dans les droits de ce derniers. Plus spécifiquement, le contrôleur technique reprochait à la Cour administrative d’appel de l’avoir condamné in solidum avec les autres constructeurs. Avoir énoncé le principe de présomption de responsabilité décennale des constructeurs puis les dispositions du Code de la construction et de l’habitation évoquées ci-dessus, le Conseil d’Etat a considéré

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26 décembre 2024

La régulation de l’activité de locations meublées touristiques en copropriété depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale

La pratique de la location meublée de courte durée, de type AirBnb, suscite, en copropriété, un contentieux extrêmement nourri. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a profondément modifié l’encadrement juridique de cette pratique, offrant de nouveaux leviers pour réguler cette activité qui s’ajoutent aux moyens traditionnellement ouverts aux syndicats de copropriétaires. La loi permet désormais aux copropriétaires d’interdire, par décision d’assemblée générale, la location des lots à usage d’habitation en meublés touristiques, sous réserve des conditions cumulatives suivantes : La passerelle de l’article 26-1 peut être utilisée pour faciliter le vote à la majorité de l’article 25. L’article 8-1-1 de la loi du 10 juillet 1965 impose désormais aux règlements de copropriété établis à compter du 20 novembre 2024 de mentionner explicitement l’autorisation ou l’interdiction de location de meublés touristiques, clarifiant ainsi la destination des immeubles dès leur construction. Le nouvel article 9-2 de la loi du 10

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12 décembre 2024

Copropriété – Copropriété à deux : l’abus d’égalité nuit…au porte-monnaie

Publication de Maître Benoit Fleury (Revue Loyers et copropriété, novembre 2024) Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 5 septembre 2024 met un terme à une véritable saga judiciaire opposant les deux seuls copropriétaires d’un immeuble depuis 2005, tant devant les juridictions de l’ordre judiciaire que les juridictions administratives. Cette décision de la Cour de cassation illustre ainsi les difficultés rencontrées par les copropriétaires dans une copropriété à deux que l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, qui a introduit dans la loi du 10 juillet 1965 les articles 41-13 à 41-23, contenant des dispositions particulières aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ne résout pas complètement. Au cas présent, la Haute juridiction confirme que l’opposition systématique d’un copropriétaire au permis de construire de son voisin, constitue un abus d’égalité susceptible d’engager la responsabilité de son auteur. Un commentaire

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4 décembre 2024

Offre irrégulière en raison de l’insuffisance du mémoire technique

Dans un arrêt du 18 octobre 2024, le Conseil d’Etat a eu l’occasion de se prononcer sur la frontière entre un mémoire technique ne répondant pas aux exigences de la consultation et un mémoire technique souffrant d’une simple imprécision. La Haute Juridiction rappelle que le règlement de la consultation est obligatoire dans toutes ses mentions. Dès lors, le pouvoir adjudicateur ne peut attribuer le marché à un opérateur économique qui ne respecterait pas une des exigences imposées par ce règlement, sauf si cette exigence se révèle manifestement dépourvue de toute utilité pour l’examen des offres. Le juge rappelle en outre qu’une offre irrégulière « est une offre qui ne respecte pas les exigences formulées dans les documents de la consultation notamment parce qu’elle est incomplète, ou qui méconnaît la législation applicable notamment en matière sociale et environnementale » au sens de l’article 59 du décret du 25 mars 2016 aujourd’hui codifié à

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3 décembre 2024

Copropriété – Retour sur la responsabilité objective du syndicat des copropriétaires

Publication de Maître Benoit Fleury (Revue des loyers, de la copropriété et des fermages, novembre 2024) Le régime de responsabilité objective du syndicat des copropriétaires alimente un contentieux fourni dont témoigne une décision de la Cour de cassation du 26 septembre 2024. Dans un commentaire publié dans la Revue des loyers, de la copropriété et des fermages du mois de novembre 2024, le cabinet revient sur la singularité de ce régime et les actions récursoires offertes au syndicat pour partager ou couvrir sa responsabilité.

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2 décembre 2024

Bail d’habitation – À propos de quelques confirmations par la Cour de cassation du régime juridique applicable aux locations de courte durée

Publication de Maître Benoit Fleury (Revue Loyers et copropriété, octobre 2024) Par trois décisions rendues le 11 juillet 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation revient sur le régime juridique du changement d’usage en vue de la location meublée touristique. Si ces arrêts ne constituent pas une nouveauté pour les observateurs attentifs du sujet, ils illustrent la vivacité d’un contentieux que d’aucuns pensaient tari. La Cour de cassation tire ici les conséquences d’un principe qu’elle avait antérieurement énoncé : l’amende civile prononcée sur le fondement de l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation est une sanction et doit en ce sens être personnalisée. Elle saisit également l’occasion de revenir sur la condamnation du locataire qui procèderait à une sous-location irrégulière et confirme la souveraineté des juges du fond pour qualifier la résidence principale. La note du cabinet dans la revue Loyers et Copropriété

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9 novembre 2024

Loyer commercial et TVA : précisions sur les conditions de restitution

Aux termes de l’article 260-2 du Code général des impôts, les bailleurs de locaux nus peuvent opter pour l’assujettissement des loyers perçus à la taxe sur la valeur ajoutée, à l’égard de locataires assujettis, ou non, à cette taxe. Ils peuvent ainsi récupérer eux-mêmes la TVA qu’ils acquittent sur les charges de l’immeuble et notamment sur les travaux et réparations. Attention cependant, cet assujettissement à la TVA doit être expressément prévu par le bail, que le loyer soit assujetti à ladite taxe dès l’origine du contrat ou que le bailleur se réserve la faculté d’opter pour ce régime en cours de bail, dans des conditions s’imposant au locataire. La Cour de cassation confirme la rigueur de ce principe dans un arrêt rendu par la 3e chambre civile le 12 septembre 2024 en soulignant le caractère étranger à la répétition de l’indu du redressement fiscal éventuellement subi par le locataire sur

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4 novembre 2024

Paupérisation des copropriétés :  plaidoyer pour une politique publique renforcée

Publication de Maître Benoit Fleury (La Semaine Juridique Administrations – Collectivités territoriales, septembre 2024) La copropriété dégradée est un phénomène ancien, qu’il n’est pas toujours aisé de quantifier. 2 200 copropriétés et 110 000 logements sont pris en charge dans le cadre du Plan initiative copropriétés. Si l’on se réfère au seul seuil des impayés tel que défini par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite loi ALUR), il y aurait 215 000 copropriétés « fragiles », c’est-à-dire ayant de 15 à 25 % d’impayés et justifiant, en théorie, la saisine du tribunal judiciaire en vue de désigner un mandataire ad’hoc (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 29-1 A). Cette situation se révèle particulièrement préoccupante au regard des obligations imposées aux copropriétés par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de

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2 octobre 2024

CCAG Travaux : la contestation de principe du projet de décompte final ne fait pas échec au décompte général Tacite

Décision du Conseil d’État du 7 juin 2024 (n° 490468) Le Conseil d’État a rendu le 7 juin 2024 une décision importante concernant le mécanisme du décompte général et définitif (DGD) tacite dans les marchés publics soumis au CCAG travaux. Cette affaire précise les conditions dans lesquelles un titulaire peut se prévaloir d’un tel décompte et clarifie l’articulation entre les articles 13.4.4 et 50 du CCAG Travaux : Contexte de l’affaire La société Entreprise Construction Bâtiment (ECB) avait obtenu le lot n°1 d’un marché de travaux pour la construction d’ateliers artisanaux dans la commune de Chessy. Après réception des travaux avec réserves le 22 décembre 2020, la société avait transmis son projet de décompte final le 14 janvier 2021, puis son projet de décompte général le 18 février 2021. Face à l’absence de notification du décompte général par la commune, ECB sollicita par courrier du 5 mars 2021 le règlement des

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12 septembre 2024

L’office du juge en présence d’un loyer commercial binaire. Bref aperçu de la jurisprudence « Monoprix »

Depuis les années 1990, la jurisprudence a connu d’importantes évolutions concernant l’office du juge des loyers commerciaux saisi de contestations portant sur le prix d’un bail commercial renouvelé avec loyer binaire (composé d’une part fixe et d’une part variable) : Dans un important arrêt du 30 mai 2024, publié au bulletin de la cour de cassation, la Haute juridiction complète le corpus jurisprudentiel relatif à la compétence du juge des loyers commerciaux en matière de fixation du loyer d’un bail renouvelé comportant un loyer binaire, en jugeant que le recours au juge doit résulter d’une volonté commune des parties découlant soit du contrat, soit d’éléments extrinsèques. Trois points sont à retenir de cette décision :

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3 septembre 2024

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